Skal boligmarkedet opp eller ned?

På slutten av 2022 falt prisene på nye boliger i Norge. Det var en liten nedgang, men likevel den første nedgangen på mange år. Boligprisene hadde da vokst kraftig gjennom pandemien, før høy prisvekst og høye renter fikk det til å stoppe opp. Nå skal vinden snu.

Statistisk Sentralbyrå (SSB) spår at boligprisene skal vokse med rundt 2 prosent de to neste årene. Det vil si at realprisen på boliger går ned, siden den generelle prisveksten vil ligge over dette.

Likevel spår samtlige økonomiske analytikere at boligprisene skal vokse langt mer enn dette.

– Vi økonomer har mange forskjellige meninger om hvordan økonomien henger sammen, og hva som vil skje framover, sier Sara Midtgaard som er seniorøkonom i Handelsbanken.

Midtgaard er utdannet samfunnsøkonom, og er en av analytikerne som ofte blir bedt om å se inn i spåkula og si noe om hvordan boligmarkedet vil utvikle seg framover.

– Vi i Handelsbanken er blant de mer optimistiske, sier Midtgaard og utdyper: Vi tror på 4 prosent prisøkning i boligmarkedet mot slutten av året.

Dette måles gjennom å sammenlikne prisnivået i desember mot prisnivået samme måned året før.

Spådommen om vekst i boligmarkedet gjelder for hele landet, men Handelsbanken tror prisveksten vil øke mest i de store byene, som Oslo, Bergen, Kristiansand og ikke minst Stavanger.

– Vi ser at oljeinvesteringene virker inn på boligmarkedet i Stavanger, sier Midtgaard. Det vil sikre høy aktivitet og sysselsetting, som igjen gir etterspørsel i boligmarkedet.

Til tross for «pessimismen» i SSBs prognoser, er det altså «optimisme» i markedet. Midtgaard presiserer at det er en rekke faktorer som drar i samme retning, for å presse opp prisene.

– En viktig faktor er forventningene om at sentralbanken vil sette ned styringsrenta, sier Midtgaard. Det påvirker forventningene til hvordan boligprisene vil utvikle seg.

Markedet, økonomene og boligeierne forventer at Norges Bank begynner å sette ned styringsrenten i løpet av våren. Dette påvirker forventningene til boligprisene.

Det er ulike måter å tolke rentens innvirkning på boligprisene, men uansett hvordan du vrir og vender på det er lavere renter positivt for boligeierne. Lavere renter setter nemlig fart på forventningene om prisvekst i boligmarkedet.

– Psykologi spiller en veldig viktig rolle i økonomien, sier Midtgaard.

Økonomien er ofte preget av det vi kaller selvoppfyllende profetier. Altså at hvis mange nok forventer at noe skal skje, så skjer det.

– Vi ser nå at husholdningene forventer en sterkere prisvekst i boligmarkedet enn tidligere, sier Midtgaard. Da er de villige til å by mer.

Hvordan oppfylles disse profetiene? Hvis vi tror at prisene skal ned, vil mange prøve å selge kjapt, for å slippe å sitte igjen med skjegget i postkassa. Når mange selger på en gang må prisene falle.

På samme måte er det når mange nok tror at prisene skal opp. Da vil det lønne seg å kjøpe i dag for å unngå å bli priset ut av markedet i morgen. Samtidig vil flere vente med å selge, og resultatet er at flere byr på færre leiligheter slik at prisene bys opp.

– Vi ser nå at det er mange som ønsker å kjøpe før de selger sin eksisterende bolig, sier Midtgaard og påpeker at dette også bidrar til å presse prisene opp. Det blir litt som en flaskehals, når alle skal kjøpe først og selge etterpå.

– Vi ser også at det er veldig få nye boliger på markedet, særlig i Oslo, sier Midtgaard og peker på fallet i byggetakten.

Dette er også med på å dra opp boligprisene.

I Oslo ventes det et underskudd på 3000 boliger i år, når man ser boligbygging i sammenheng med befolkningsveksten. Det er høy innvandring fra utlandet, særlig Ukraina, som gjør at det trengs flere nye boliger.

– Det burde ha blitt bygget flere boliger i 2022, men skaden er allerede skjedd, sier Midtgaard og understreker at underskuddet driver prisveksten, som i neste runde kan føre til at befolkningsveksten ikke blir så høy i Oslo som den ellers kunne vært: Kanskje må folk bosette seg andre steder enn i Oslo.

I fjor ble det gitt 1700 byggetillatelser i Oslo, noe som er lavt i forhold til normalnivået på 3000. Heller ikke alle byggprosjekter som får tillatelse blir realisert, ofte må utbyggerne selge rundt 60 prosent av boligene før spaden settes i jorda. Dermed kan det ta lang tid fra tillatelsen gis til byggingen starter.

– I februar 2023 gikk ny-boligsalget langt bedre enn samme periode i fjor, sier Midtgaard.

Det ble solgt 12 prosent flere nye boliger enn i februar i fjor. Likevel er det usikkert hvor mye som blir bygget framover. Det kan nemlig ta tid før utbyggingstakten tar seg opp igjen.

– Selv om vi ser at ledigheten fortsatt er lav i norsk økonomi så er den stigende, forteller Midtgaard. Dette gjelder særlig innenfor bygg- og anleggsbransjen, som er sterkt preget av arbeidsinnvandring.

– Det er ikke nødvendigvis så lett å få tilbake folk når vinden snur, sier Midtgaard og forklarer at når kronekursen har svekket seg er det ikke like lukrativt å jobbe i Norge.

Byggetakten forventes å ligge lavt i årene som kommer. Prognosesenteret tror 2025 blir det året hvor færrest boliger blir ferdigstilt.

En annen økonom som ofte titter inn i spåkula, er Jan Ludvig Andreassen, sjefsøkonom i Eika Gruppen. Han er blant dem som tror på vekst i boligmarkedet, og som spår at denne vil bli særlig sterk utover høsten 2023.

–  Først da vil vi nemlig se effekten av at boligbyggingen kollapset i fjor, sier Andreassen.

Andreassen er blant de sjefsøkonomene som tør – eller kanskje til og med liker – å gå i mot strømmen. Det vil si at han ofte spår noe annet enn de andre økonomene.

– På slutten av fjoråret la jeg min prognose for 2024, som peker mot 10 prosent vekst i boligprisene i desember i år sammenlignet med desember i fjor, sier Andreassen før han kjapper seg å skyte inn: Faktisk viser desember, januar og februar sterkere utvikling enn jeg hadde sett for meg. Altså ligger vi faktisk foran skjema for å nå 10 prosent-merket.

Dette baserer Andreassen på et prinsipp om at boligprisene skal stige i takt med lønnsveksten på lang sikt. Det gir derfor mening at boligprisene vil utvikle seg i takt med kjøpekraftutviklingen til folk flest.

– Det kan bli avvik ved store rentehevinger eller andre sjokk, men på lang sikt bør lønnsveksten og boligprisene vokse i takt, sier Andreassen.

Andreassen tar utgangspunkt i året 2016, og regner seg fram til i dag. Da finner han at boligprisene halter etter lønnsutviklingen, og trenger et 10 prosents hopp mot slutten av året for å holde seg på trenden.

De fleste prognosene på prisutviklingen i boligmarkedet ellers viser en flat utvikling i høst. Det tror ikke Andreassen noe på. Han peker på at fagforeningene varsler et «sterkt lønnsoppgjør», altså at lønnsveksten skal overgå prisveksten i år.

– Folk vil merke lønnsøkningen fra og med august, når pengene triller inn på konto, ler Andreassen. Først da vil kjøpekraften rulle ut i boligmarkedet. Samtidig kommer de varslede rentekuttene, og dermed vil vi merke at det blir «trangt i døra» – for å få nye boliger, forklarer Andreassen.

– Hvis du tror det går bra med norsk økonomi, og at vi er ferdig med renteøkningene, så tror du at boligmarkedet skal tilbake til en normal veksttakt, sier Andreassen. Altså at boligprisene vil øke i takt som lønnsveksten.

Det er imidlertid en ting mange overser når de friskmelder boligmarkedet, nemlig ubalansen i leiemarkedet.

– Når boligbyggingen nærmest har stoppet opp, byr dette på problemer for norsk økonomi, sier Andreassen engasjert, og påpeker at vi ikke har noe stort marked for profesjonell utleie av bolig, slik det er i mange andre land.

Det vil si at når boligbyggingen stopper opp, blir det heller ikke flere leieboliger. Færre boliger gir større press i utleiemarkedet, som igjen gir økte leiepriser. Leieprisstatistikken laget av blant andre Finn.no og Eiendom Norge viser stor vekst i de store byene de siste par årene. Med 7,5 og 7,7 prosent vekst i henholdsvis 2022 og 2023.

– Vi er på god vei mot å få 10 prosent vekst i husleieprisene, påpeker Andreassen.

Han forklarer videre at siden husleieprisene er med å påvirke inflasjonen, så vil dette gi økt press for å holde rentene oppe. Han forklarer at 10 prosent vekst i husleieprisene kan utgjøre 2 prosent inflasjon i økonomien.

– Da ligger vi på inflasjonsmålet, gitt at alle andre priser ligger uendret, sier Andreassen. Underforstått er lite sannsynlig at de andre prisene vil flate ut.

På den måten kan det være veksten i leieprisene som stikker kjepper i hjulene for Norges Banks rentekutt – som boligeierne nå venter utålmodig på.

Vil det si at boligprisene vil øke fordi vi tror at styringsrenta skal ned, men at veksten i boligmarkedet vil gi så stor virkning på inflasjonen at renta kanskje ikke settes noe særlig ned likevel? I så fall vil vi ha enda dårligere råd i 2026, enn det SSB anslår.

De økonomiske spådommene er ofte som en slange som biter seg selv i halen. Fremtiden er det uansett ingen som kjenner.